“現(xiàn)金流”、“回款率”，成為這個(gè)“房企半年報(bào)季”的熱詞。往年財(cái)報(bào)季，房企銷售額大小、土地儲(chǔ)備是否雄厚、營(yíng)收凈利增長(zhǎng)水平等指標(biāo)往往是關(guān)注焦點(diǎn)。如今，融資環(huán)境不斷收緊，考驗(yàn)的便是企業(yè)自身的“造血”能力。
上半年 標(biāo)桿房企回歸一二線
2018年下半年起，三四線城市棚改貨幣化安置部分收緊，樓市整體成交也隨之下滑。今年上半年，房企在各自布局三四線城市加速出貨，這也導(dǎo)致部分房企上半年銷售均價(jià)下降。在拿地區(qū)域選擇上，“聚焦一二線”也成為房企普遍選擇。熱門三四線城市仍然受到關(guān)注，但與過去幾年相比，企業(yè)的態(tài)度已趨于謹(jǐn)慎。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2019年上半年萬科、旭輝、融創(chuàng)、中海等房企七成以上的住宅土地布局在一二線城市。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，全國(guó)標(biāo)桿房企拿地變化明顯，18家標(biāo)桿房企2019年拿地已經(jīng)高達(dá)10031億，其中一二線拿地金額高達(dá)7349.49億，占比高達(dá)73.27%，這一比例也是最近幾年的高點(diǎn)。
曾經(jīng)重倉三四線的標(biāo)桿房企熱情下降，布局紛紛回歸一二線。一方面，由于棚改接近尾聲，三四線及下城鎮(zhèn)未來購房需求會(huì)出現(xiàn)明顯下降，過于激進(jìn)在三四線拿地未來風(fēng)險(xiǎn)性會(huì)不斷提升；另一方面，從目前二線城市人才引進(jìn)政策來看，對(duì)于人才的吸引力遠(yuǎn)大于三四線城市，未來三四線城市新增居住人口增長(zhǎng)也會(huì)明顯弱于二線城市，同步導(dǎo)致房企退出三四線城市。
除了恒大、碧桂園等下沉幅度較深的大型房企及區(qū)域性房企外，多數(shù)大中型房企的布局重心都以一二線城市和核心城市圈為主。其中，陽光城、中海、雅居樂、奧園等房企認(rèn)為一線城市及以一線城市為核心的城市群，在未來始終是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最有活力的地區(qū)，拿地區(qū)域主要聚焦在一二線城市，以及二線核心省會(huì)城市。
下半年 以高周轉(zhuǎn)緩解融資難
上半年，回歸一二線成為了房企主旋律，在目前融資政策持續(xù)收緊的大環(huán)境下，沒有了外部資金的支持，如何自食其力成為了房企下半年的課題。
毋庸置疑，房企最主要的盈利方式是房產(chǎn)銷售，想要保持資金狀況，下半年房企仍需要靠高周轉(zhuǎn)及大規(guī)模出貨來維持企業(yè)生命。
面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的高壓態(tài)勢(shì)，房企不得不繼續(xù)保持快拿地、快建設(shè)、快銷售的高周轉(zhuǎn)方式，進(jìn)而提高資金使用效率。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，“房地產(chǎn)是一個(gè)對(duì)政策變動(dòng)十分敏感的行業(yè)，尤其是近幾年的限價(jià)限購、融資端收緊使得此前‘低周轉(zhuǎn)’所帶來土地紅利的策略變得不再可行，加上房企的‘降負(fù)債’大趨勢(shì)，企業(yè)若想繼續(xù)保持甚至進(jìn)一步提高資本回報(bào)率，不得不寄希望于加快周轉(zhuǎn)速度。”
同時(shí)，“造節(jié)”作為房企上半年的營(yíng)銷手段，以自身項(xiàng)目銷售為目的，為部分房企帶來了實(shí)質(zhì)性收益，助力實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的同時(shí)，提升企業(yè)知名度。因此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年仍會(huì)有房企延用這個(gè)方式為自己創(chuàng)收，“造節(jié)”的力度和時(shí)長(zhǎng)都呈增加趨勢(shì)。同時(shí)，部分房企為了加快資金回籠，防止自身產(chǎn)業(yè)囤積，會(huì)不惜以打折的方式，以求迅速出貨，保證現(xiàn)金流穩(wěn)妥。
除此之外，恒大、榮盛、碧桂園紛紛啟動(dòng)“全民營(yíng)銷”，實(shí)現(xiàn)線上與線下多平臺(tái)互動(dòng)，從而擴(kuò)大自身影響力來拓客并實(shí)現(xiàn)下半年利潤(rùn)增長(zhǎng)。
對(duì)于大悅城、龍湖、新城等擁有商業(yè)地產(chǎn)的房企來說，精準(zhǔn)解讀消費(fèi)者需求，進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營(yíng)也是企業(yè)可持續(xù)增收的方式之一。
房企盈利除了取決于周轉(zhuǎn)速度、資金回籠，成本管控能力也一定程度上決定著企業(yè)的生死存亡。
“要想獲得合理的利潤(rùn)，最有效的方式便是降低開發(fā)成本。通常‘銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用’是房企成本的重要組成部分，‘降三費(fèi)’也是房企控制企業(yè)成本，提高盈利的主要方法。”克而瑞研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人汪慧稱，因此，針對(duì)開發(fā)周期長(zhǎng)、資金流量大、流程多的房地產(chǎn)企業(yè)來說，下半年，需要擁有嚴(yán)格的成本管理制度，向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”模式轉(zhuǎn)型，從而實(shí)現(xiàn)“高盈利”的目標(biāo)。
企業(yè)
碧桂園 持續(xù)出貨保證現(xiàn)金流安全
在8月22日發(fā)布的企業(yè)半年報(bào)中，公司實(shí)現(xiàn)總收入2020.1億元，凈利潤(rùn)230.6億元，同比增長(zhǎng)分別為53.2%和41.3%?；谏习肽攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)，碧桂園仍實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收與利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，“各項(xiàng)優(yōu)良指標(biāo)的達(dá)成，一方面得益于其前兩年高增的銷售業(yè)績(jī)陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，另一方面則反映了企業(yè)持續(xù)有效提升的經(jīng)營(yíng)管控能力。”
“我們是以銷定產(chǎn)，合理調(diào)節(jié)可售資源的投放。”碧桂園集團(tuán)總裁莫斌8月22日在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上稱，房企作為高周轉(zhuǎn)行業(yè)，保證現(xiàn)金流就是保證企業(yè)命脈，在這個(gè)方面，碧桂園是無疑是十分出色的。
上半年，無論是企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模還是營(yíng)均持續(xù)增長(zhǎng)，加上不斷增強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力，碧桂園整體盈利能力持續(xù)保持強(qiáng)勁。公司毛利潤(rùn)同比增長(zhǎng)56.9%至548.6億元；凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)41.3%至230.6億元。
中國(guó)海外發(fā)展 低成本運(yùn)營(yíng)跑贏行業(yè)
歷年來中海的毛利率都維持在較高水平，一方面是因?yàn)槠湓陧?xiàng)目選擇上更為注重利潤(rùn)空間，此外中海也有從項(xiàng)目拿地到開發(fā)建設(shè)的全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，從而能夠更好地控制成本。
上半年，中海三費(fèi)費(fèi)用較往年繼續(xù)下降。據(jù)其半年報(bào)顯示，三費(fèi)費(fèi)用率（除以合約銷售）僅為1.73%，維持行業(yè)較低水平，同比下降了0.57個(gè)百分點(diǎn)。利潤(rùn)的注重、成本的控制以及較低的三費(fèi)費(fèi)用率，使得其上半年凈利潤(rùn)同比上升7.4%至港幣249.4億元，維持在行業(yè)較高水平。
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，大部分房企三費(fèi)費(fèi)率介于5%～15%房企，三費(fèi)費(fèi)用率在5%以下，便可稱為費(fèi)用管控能力相對(duì)較強(qiáng)。中海作為其中佼佼者，通過其對(duì)成本的把控可以看出中海內(nèi)部管理能力建設(shè)的突出。
除此之外，中海的綜合借貸成本始終維持在較低水平，2019年上半年末加權(quán)平均融資成本僅為4.28%，相比2018年底的4.30%略微下降0.02個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)極低水平。
中國(guó)恒大 高土儲(chǔ)確保穩(wěn)健增長(zhǎng)
上半年年報(bào)中，恒大營(yíng)業(yè)收入2269.8億，核心利潤(rùn)303.5億，凈利潤(rùn)270.6億，現(xiàn)金余額2880億，各項(xiàng)核心指標(biāo)均保持行業(yè)第一。
今年來，面對(duì)市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，恒大業(yè)績(jī)卻實(shí)現(xiàn)逆市穩(wěn)健增長(zhǎng)，這與其穩(wěn)定的房?jī)r(jià)脫不開關(guān)系。究其原因，一方面是因?yàn)楹愦笥写罅康蛢r(jià)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。據(jù)其半年報(bào)顯示，其平均樓面地價(jià)僅1639元/平米，還有未納入土地儲(chǔ)備的舊改等項(xiàng)目的建面高達(dá)7012萬平米，合計(jì)可提供約5萬億的可售貨值。其中，在大灣區(qū)擁有5421萬平米的儲(chǔ)備項(xiàng)目，總貨值1.68萬億，在深圳的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備高達(dá)3124萬平米，總貨值1.24萬億，龐大的低成本優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)將為恒大業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)提供強(qiáng)有力保證。
另一方面是恒大的建筑、裝修管理費(fèi)用低。每年年頭進(jìn)行一次材料采購，建筑材料、裝修材料只有市場(chǎng)價(jià)格的20-30%，流通環(huán)節(jié)的費(fèi)用全部擠掉，大大節(jié)約了花銷。 赫天雪
