近日，央行將購買普通自住房的首套商業(yè)性住房貸款利率下限調(diào)整為相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。此前，中共中央政治局會議指出，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這對進一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，提振房地產(chǎn)市場信心，激發(fā)住房消費需求，更好地實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標指明了方向。
當前，面對新冠肺炎疫情、地緣政治沖突等因素影響，我國經(jīng)濟存在一定的下行壓力，房地產(chǎn)市場風險有所積聚。今年以來，全國已有多個城市多次優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策。中國人民銀行日前發(fā)布的《2022年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，截至2022年3月底，全國主要金融機構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額53.2萬億元，同比增長6%，增速較上年末低1.9個百分點。因此，要從供給側(cè)和需求側(cè)兩端同時發(fā)力，辯證對待。
從供給側(cè)看，應穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，適度優(yōu)化相關(guān)監(jiān)管要求，更好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)正常的融資需求。一是階段性調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)融資“三條紅線”要求。對不符合要求的房地產(chǎn)企業(yè)，給予一定時間的緩沖期，在緩沖期內(nèi)繼續(xù)滿足其合理的融資需求。二是暫緩實施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。對超出集中度要求的銀行，安排相應的過渡緩沖期，支持銀行有意愿、有能力推動房地產(chǎn)企業(yè)融資。三是優(yōu)化調(diào)整商品房預售資金監(jiān)管規(guī)定。在確保房地產(chǎn)企業(yè)資金不挪用的前提下，適當降低商品房預售資金監(jiān)管比例，提前釋放預售監(jiān)管資金，更靈活地滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金日常使用需求。四是創(chuàng)新支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的新模式。如鼓勵銀行堅持依法合規(guī)原則，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購一些大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目；加大債券融資的支持力度，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。
從需求側(cè)看，應繼續(xù)調(diào)整限購、限貸等措施，實施好差別化的住房信貸政策，更好地提振居民住房消費的信心和需求。中央政治局會議指出，要支持剛性和改善性住房需求。目前，多數(shù)商業(yè)銀行已經(jīng)對住房貸款政策進行了微調(diào)，比如降低貸款利率、加快放款速度等，但相應調(diào)整集中在滿足首套住房消費需求。下一步，應在如何滿足改善性住房需求上采取更多的支持政策，如適當放寬貸款條件，改變“認房又認貸”，區(qū)別對待已經(jīng)結(jié)清貸款的購房者。金融管理部門應適時優(yōu)化監(jiān)管要求，支持商業(yè)銀行更好地服務改善性住房消費者，如降低二套房首付比例、下調(diào)二套房貸利率加點等。商業(yè)銀行要加快產(chǎn)品和服務創(chuàng)新，探索滿足老年人、新市民等群體住房消費需求。如將住房貸款借款人最高年齡、借款人年齡與貸款期限之和等適當延長，更好地滿足老年人改善居住條件需求；加大對住房租賃市場的支持，創(chuàng)新租房貸款、信用卡分期等產(chǎn)品，滿足新市民租房消費需求。
在政策優(yōu)化調(diào)整過程中，對住宅去庫存周期較長、“穩(wěn)房價”壓力較大的城市，政策調(diào)整的力度和步伐可以適度加大。部分三四線城市，還可以探索推出第三套住房貸款政策。同時，一二線城市房地產(chǎn)金融政策也有調(diào)整優(yōu)化的空間。比如，有的城市推出金融支持疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展14條措施，強調(diào)要做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務、支持剛性和改善性居民購房信貸需求等。對于購房消費需求相對充足、房價有上漲預期的城市，政策調(diào)整的方向和目標應重在維護房地產(chǎn)市場良性循環(huán)，降低居民住房消費負擔，落實好“房住不炒”定位。
更重要的是，應堅持“租購并舉”，大力發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，加快探索和發(fā)展房地產(chǎn)新的發(fā)展模式。相關(guān)部門和地方政府要積極出臺配套政策措施，支持和推動房地產(chǎn)市場向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。
（作者系招聯(lián)金融首席研究員）
